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日前（7月20日），深圳市人大常委會辦公廳發布關于《深圳經濟特區城市更新條例（征求意見稿）》公開征求意見的公告，備受各界關注。

● 官方解讀 ●

為了促進土地節約集約利用，提升城市功能，改善人居環境，市政府組織起草了《深圳經濟特區城市更新條例（草案）》（以下簡稱《條例（草案）》），經市政府六屆一百九十二次常務會議審議通過，并提請市人大常委會審議。2020年6月28日市六屆人大常委會第四十二次會議第一次審議了《條例（草案）》。市人大常委會法工委根據審議意見修改完善，形成了《深圳經濟特區城市更新條例（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）。現就有關情況說明如下：

01立法的必要性

（一）是踐行先行示范區使命，助力粵港澳大灣區建設，推動城市更新制度創新的需要。

2018年10月，習近平總書記視察廣東時提出，城市規劃和建設領域要突出地方特色，注重人居環境改善，更多采用微改造這種“繡花”功夫。2018年12月，習近平總書記對深圳工作作出重要批示，要求我市抓住粵港澳大灣區建設重大機遇，增強核心引擎功能，朝著建設中國特色社會主義先行示范區的方向前行，努力創建社會主義現代化強國的城市范例。2019年8月，中共中央國務院發布《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》（以下簡稱《先行示范區意見》），賦予深圳新的使命任務。基于此，深圳城市更新工作應當以習近平總書記的重要批示指示精神為指導，深刻認識城市更新在空間高效利用、城市功能完善、城市品質塑造等方面的戰略意義，通過城市更新立法進行制度創新，發揮先行示范區大膽探索、改革創新、勇當尖兵的先鋒帶頭作用，以更寬廣的視野、更先進的理念、更有力的實施，推動城市更新工作從高速發展向高質量發展轉變，讓深圳城市更新模式成為全國存量土地開發的靚麗名片。

（二）是突破我市城市更新工作瓶頸，推動城市更新向縱深發展的需要。

我市于2004年出臺《深圳市城中村（舊村）改造暫行規定》，啟動了城中村改造工作。2009年，在全國率先提出“城市更新”概念，先后出臺了《深圳市城市更新辦法》和《城市更新辦法實施細則》，在此基礎上制定了《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》、《關于城市更新實施工作若干問題的處理意見》等配套政策、專項規定及指導意見等，覆蓋了計劃、規劃、實施主體確認、用地審批等全流程管理規范。在前述政策指引下我市城市更新成效明顯，既保障了城市發展用地，完善了城市公共配套，又促進了產業轉型升級，拉動實體經濟發展,在全省乃至全國均產生了較大的影響。但隨著城市更新的深入推進，一些問題陸續暴露出來，如地方政府規章法律層級不夠，個別物業權利人不簽約導致更新項目推進滯緩，重拆除重建、輕綜合整治等問題，這些問題已成為制約我市城市更新有序推進的深層障礙，僅依靠現有的政策規定難以全盤破解，迫切需要用足用好特區立法權，推動城市更新工作向縱深發展。

（三）是提煉、固化城市更新實踐經驗，提升政策效能的需要。

我市城市更新一直遵循市場化和法治化的原則，通過政府引導和利益共享機制，吸引市場主體參與城市更新，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用；堅持用法治思維和方式解決工作中的難點問題，推進城市更新有序開展。基于此，我市城市更新工作中創設了不少行之有效的制度，包括城市更新單元劃定、計劃動態申報、城市更新單元規劃編制、實施主體確認、用地協議出讓等。這些行之有效的制度有必要通過法規的形式進一步實現法定化，提升政策層次和效力。以此，構建由法規、規章、規范性文件和技術規范組成的城市更新制度體系，充分發揮制度的整體效能。

02主要內容

《征求意見稿》貫徹落實《先行示范區意見》，堅持以人民為中心，踐行高質量發展要求，建設現代化國際化創新型城市和宜居宜業宜游城市。充分發揮立法的引領和推動作用，用足用好經濟特區立法權，在全國率先探索城市更新市場化運作路徑，通過立法鞏固城市更新實踐成果，在完善城市更新體制機制方面做好先行示范。

（一）關于市場化運作路徑。

城市更新是城市整體空間與土地價值的重構，不僅涉及公共利益，還包含廣泛的公民個人財產權益。我市在全國率先開展了城市更新立法，在傳統舊城改造的基礎上，創新性地開始了市場化模式探索，根本目的在于充分發揮政府、業主和開發建設單位等多個方面的積極性，達到合作共贏的目標，更好踐行共建共治共享的發展理念。

一、堅持政府引導、市場運作。我市城市更新堅持“兩條腿”走路：一種是政府主導實施。如政府基于規劃實施需要開展的重點城市更新單元開發和成片連片改造，以及市場難以有效發揮作用情形下的兜底城市更新。另外一種是政府引導、市場運作。政府通過定規劃、定政策、定標準，抓統籌、抓服務、抓監管發揮引導作用，市場主體則具體負責搬遷談判和項目建設，通過充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，實現政府和市場雙輪驅動。市場化運作是我市城市更新的重要機制創新，曾獲得原國土資源部和廣東省政府的充分肯定。

二、堅持利益共享。深圳城市更新建立了政府、市場、物業權利人三方利益平衡機制，改變了傳統由政府主導土地增值收益分配的格局，從而極大地調動各方積極性，推動城市更新可持續發展。在實施過程中，政府立足于公共利益和城市整體利益，要求市場主體無償移交用地、配建公共設施，用以改善民生。市場主體通過開發建設，分享土地發展權益和增值收益。物業權利人則通過物業安置和貨幣補償共享城市更新成果。

（二）關于城市更新單元計劃。

目前深圳的城市更新規劃計劃體系主要由市城市更新專項規劃、城市更新單元計劃與單元規劃組成。為保障全市城市更新專項規劃目標的實現和任務的有序實施，合理引導城市更新單元的更新方向、規劃功能結構以及土地供應結構，充分發揮城市更新單元計劃的調控作用，《征求意見稿》對城市更新單元計劃的制定、申報和審批作了明確規定。

一、實現計劃管理全覆蓋。除了僅增加不超過現狀建筑面積一定比例的輔助性公用設施或者僅對建筑外立面改造的綜合整治類城市更新項目，以及按照市政府相關規定對合法產業用地容積率調整的情形外，都必須申報城市更新單元計劃；

二、明確不同類別申報主體，規定重點城市更新單元計劃由區城市更新部門申報，舊住宅區由轄區街道辦事處負責申報；

三、明確計劃申報條件，物業權利人城市更新意愿、合法用地比例、建筑物建成年限等滿足法定要求；

四、建立城市更新單元計劃有效期管理機制，經批準的更新單元計劃（不含重點更新單元），自公告之日起有效期為兩年。有效期內未獲市政府或其授權機構批準的，該更新單元計劃按照公告要求失效。

（三）關于城市單元更新規劃。

城市更新單元規劃作為城市更新項目實施的直接規劃依據，對優化城市功能布局，有效實現各方利益平衡發揮了關鍵作用。但在實踐中，存在城市更新單元規劃所規劃配建的公共配套設施、公共保障住房落實不到位，貢獻用地移交不及時等問題，影響規劃布局的均衡性。

為落實一張藍圖干到底，《征求意見稿》規定：

一、在前端主抓規劃編制。為做好城市更新單元規劃與更新單元計劃的銜接，由城市更新單元計劃申報主體委托具有相應資質的機構編制，報區城市更新部門審查。城市更新單元規劃應當結合法定圖則的各項控制要求進行編制，對城市更新單元的目標定位、更新模式、土地利用、開發建設指標、道路交通、市政工程、城市設計、利益平衡等方面作出具體規定，明確公共配套設施、創新型產業用房、公共保障住房等配建責任以及無償移交政府的用地要求。市、區城市更新主管部門應當加強對城市更新單元規劃編制的指導監督，加強規劃剛性管控；

二、在中端強化項目監管。實施主體簽訂項目實施監管協議時，需再次明確應當履行的貢獻用地義務和配建責任，以及公共設施的相應接收部門；

三、在后端保障規劃落實。實施主體應當先按照規劃要求向政府無償移交貢獻用地后，再申請辦理用地審批手續，未按照規劃要求完成公共配套設施、創新型產業用房、公共租賃住房、安居型商品房和人才住房配建的，不予規劃驗收。

（四）關于市場主體的選擇。

市場主體是深圳城市更新的重要依靠力量，市場主體的選擇對于城市更新項目能否順利實施至關重要。為了進一步規范市場秩序，《征求意見稿》對市場主體做了系列規定。

第七條規定市場主體必須具有房地產咨詢服務、開發資質；

第二十九條要求公開選擇市場主體，并進一步細化市場主體的選定標準和方式，要求采用公開、公平、公正的方式確定市場主體，選定的市場主體應當與城市更新規模、項目定位相適應，并具有良好的社會信用；

第三十條對市場主體變更程序進行規范，在更新項目實施過程中，市場主體發生改變的，應當重新征集物業權利人的更新意愿，并報區更新主管部門備案。

（五）關于搬遷補償標準。

為進一步保護城市更新雙方當事人的權益，合理引導市場預期，《征求意見稿》規定城市更新搬遷安置補償采用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，由物業權利人自愿選擇。歷史違建以及舊工業區、舊商業辦公區合法建筑的搬遷補償標準按照我市房屋征收相關規定確定；對于房屋征收沒有規定的其他情形，搬遷補償標準由市場主體與權利主體自行協商確定。

同時為做好與違法建筑處理、土地整備、房屋征收等相關政策的統籌銜接，《征求意見稿》明確了法定最低補償標準，規定舊住宅區合法建筑采用原地產權置換的，按照套內面積不少于1:1的比例進行補償，產權置換面積因誤差導致不足的，由市場主體按照該項目商品房備案銷售價賠償；超出面積誤差在3%以內的，物業權利人可以不再支付超面積部分的房價；采用異地產權置換的，安置房面積按照與原地產權置換等價值原則進行折算；采用貨幣補償的，貨幣補償標準按照我市房屋征收相關規定確定。公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產權置換的，按照套內面積1:1或者建筑面積1:1.2的比例進行補償。

（六）關于破解城市更新搬遷難題。

無論是政府組織還是市場化的城市更新，都難以完全避免個別物業權利人不愿意與市場主體簽訂搬遷安置協議的問題。經反復研究論證，《征求意見稿》提出了“個別征收+行政訴訟”的處置方案，由市、區政府對個別未簽約業主的物業實施征收和補償。主要理由是：城市更新改造是城市規劃實施的組成部分，改造的目的主要是消除有關安全隱患或者進一步完善城市功能，優化片區以及周邊單位、居民的生產生活環境。同時，我市的城市更新方案均有配建學校、醫院、人才保障房和產業保障房等方面的要求，以實現城市更新改造的商業利益和公共利益的有機結合，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關基于公共利益予以征收的規定精神。同時，為了進一步約束政府的征收行為，避免過大的自由裁量空間，確保征收決定公平公正、合理合法，《征求意見稿》明確了按照套內面積1:1置換或者進行貨幣補償確定征收標準。物業權利人對征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。

專此說明。

● 政策原文 ●

深圳經濟特區城市更新條例

（征求意見稿）

第一章 總則

第一條【立法目的】為了促進土地節約集約利用，完善城市功能，提升城市品質，激發城市活力，改善人居環境，規范城市更新活動，根據有關法律、行政法規的基本原則，結合深圳經濟特區（以下簡稱特區）實際，制定本條例。

第二條【適用范圍】本條例適用于特區內的城市更新活動。
本條例所稱城市更新，是指對城市建成區內具有以下情形之一的區域，根據城市規劃和本條例規定的程序進行綜合整治或者拆除重建的活動：

（一）城市基礎設施、公共服務設施亟需完善；

（二）環境惡劣或者存在重大安全隱患；

（三）現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合經濟社會文化發展要求，影響城市規劃實施；

（四）經市政府批準應當進行城市更新的其他情形。

第三條【基本原則】城市更新應當遵循政府引導、市場運作、規劃統籌、節約集約、利益共享、公眾參與的原則。

第四條【工作要求】城市更新活動應當增進社會公共利益，符合下列要求：

（一）完善公共服務配套設施，提升城市機能；

（二）堅持綠色節能改造，推進可持續發展；

（三）加強城市基礎設施建設，改善人居環境；

（四）加強歷史風貌保護，保持城市特色風貌；

（五）增強城市發展新動能，優化城市發展空間和戰略布局。
第五條【市級職責】深圳市人民政府（以下簡稱市政府）負責領導全市城市更新工作，對城市更新工作涉及的重大事項進行決策。

市城市更新部門是城市更新工作的主管部門，負責組織、協調、指導、監督全市城市更新工作，擬訂城市更新政策，組織編制市級城市更新專項規劃、年度計劃，制定相關技術規范、管理規范和標準。

市各相關管理部門在法定職責范圍內履行城市更新管理職責。

第六條【區級職責】區人民政府（含新區管委會，下同，以下簡稱區政府）負責統籌推進本轄區城市更新工作。
區城市更新部門負責本轄區城市更新的組織實施和統籌管理工作，區政府相關管理部門在法定職責范圍內履行城市更新管理職責。

街道辦事處應當配合區城市更新部門做好城市更新相關工作，維護城市更新活動的正常秩序。

第七條【實施方式和基本程序】城市更新可以由物業權利人自行實施，或者委托具有房地產咨詢服務、開發資質的企業（以下統稱市場主體）實施，也可以由政府主導并委托市場主體實施。符合規定的，也可以合作實施。
城市更新的實施應當依次履行城市更新單元計劃審批、城市更新單元規劃審批、實施主體確認、土地出讓等程序，本條例以及市政府另有規定的除外。

第八條【信息系統】市城市更新部門負責建立全市統一的城市更新信息系統，將各區城市更新項目范圍內的土地、建筑物、歷史文化遺存等現狀信息納入城市更新信息系統，對全市城市更新項目實施全流程覆蓋、全方位監管、全過程信息公開。

第九條【協調處理】城市更新應當與土地整備、農村城市化歷史遺留違法建筑（以下簡稱歷史違建）處理等工作有機銜接，相互協調，共同促進存量低效用地再開發。

第十條【歷史文化保護】城市更新實施時應當加強對歷史風貌區和歷史建筑的保護與活化利用，繼承和弘揚優秀歷史文化遺產，促進城市建設與社會文化的協調發展。涉及文物保護管理的，依照文物保護法律、法規執行。

第十一條【公眾參與】市城市更新部門、區政府應當建立健全城市更新公眾參與機制，充分征求利益相關人和社會公眾意見，保障公眾在城市更新政策制定、計劃規劃編制、實施主體確認等環節以及搬遷補償安置方案等內容的知情權、參與權和監督權。

第二章 城市更新規劃與計劃

第十二條【更新專項規劃】市城市更新部門應當會同市住房建設部門按照全市國土空間規劃，組織編制全市城市更新專項規劃，確定規劃期內城市更新的總體目標、發展方向和城市更新策略，明確分區管控、城市基礎設施、公共保障住房建設等公共服務設施建設、實施時序等任務和要求。
城市更新專項規劃報市政府批準后實施，作為城市更新單元劃定、城市更新單元計劃制定和規劃編制的重要依據。

第十三條【城市更新單元】城市更新單元是城市更新實施的基本單位。城市更新單元的劃定應當執行有關技術規范，綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素，保證城市基礎設施和公共服務設施相對完整，并且相對成片連片。

一個城市更新單元可以包括一個或者多個城市更新項目。

第十四條【更新單元計劃】城市更新單元實行計劃管理。僅增加不超過現狀建筑面積一定比例的輔助性公用設施或者僅對建筑外立面改造的綜合整治類城市更新項目，以及按照市政府相關規定對合法產業用地容積率調整的，可以不申報城市更新單元計劃。
城市更新單元計劃結合城市更新專項規劃和法定圖則等法定規劃制定，是編制城市更新單元規劃的依據，包含更新范圍、申報主體、更新意愿、更新方向和公共利益等內容。其中，更新方向應當按照法定圖則等法定規劃的用地主導功能確定。

城市更新單元計劃實行有效期管理。經批準的更新單元計劃（不含重點更新單元計劃），自公告之日起有效期兩年。有效期內更新單元規劃未獲市政府或其授權機構批準的，該更新單元計劃按照公告要求失效。確需延期的，可申請延期一年，原則上僅可延期一次。

第十五條【計劃申報主體】城市更新單元計劃申報主體按照以下方式確定：

（一）單一物業權利人的，物業權利人可以自行申報，或者委托單一市場主體申報。

（二）多個物業權利人的，可以委托其中一個物業權利人或者非物業權利人的單一市場主體申報。

（三）城市更新單元內用地屬于城中村、舊屋村或者原農村集體經濟組織和原村民在城中村、舊屋村范圍外形成的建成區域的，由所在原農村集體經濟組織繼受單位申報，或者由其委托的單一市場主體申報。

（四）通過政府主導方式實施城市更新的，由市、區政府相關部門申報。其中，重點城市更新單元計劃由區城市更新部門申報。

（五）舊住宅區由轄區街道辦事處負責申報。街道辦事處應當組織開展現狀調研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析等工作。

第十六條【計劃申報要求】城市更新單元計劃實行動態申報。申報城市更新單元計劃時，城市更新單元范圍內的物業權利人城市更新意愿、合法用地比例、建筑物建成年限等應當滿足規定要求，其中，城市更新意愿應當符合以下規定：

（一）城市更新單元內用地為單一地塊的，全體共同共有人或者占產權份額2/3以上的按份共有人同意進行城市更新；建筑物區分所有的，專有部分占建筑物總面積2/3以上的物業權利人且占總人數2/3以上的物業權利人同意進行城市更新，其中，舊住宅區所在地塊，應當經專有部分占建筑物總面積95%以上且占總人數95%以上的業主同意進行城市更新，自發布征集意愿公告之日起12個月內未達到城市更新意愿要求的，3年內禁止納入城市更新單元計劃。
拆除范圍內用地包含兩個或者兩個以上地塊的，符合前述規定的地塊的總用地面積應當不小于拆除范圍用地面積的80%。

（二）城市更新單元內用地屬城中村、舊屋村或者原農村集體經濟組織和原村民在城中村、舊屋村范圍以外形成的建成區域的，應當經原農村集體經濟組織繼受單位的股東大會表決同意進行城市更新，相關法規另有規定的，從其規定。

（三）城市更新單元內用地屬城中村、舊屋村或者原農村集體經濟組織和原村民在城中村、舊屋村范圍以外形成的建成區域的，符合本款第一項規定，并經原農村集體經濟組織繼受單位同意。
區城市更新部門負責對城市更新意愿達成情況進行認定，屬于本條第一款第二項、第三項規定情形的，區城市更新部門應當在城市更新意愿認定階段組織區規劃土地監察部門和轄區街道辦事處等單位對歷史違建的物業權利人進行核查，經核查確認的物業權利人方能與市場主體簽訂搬遷安置協議。
第十七條【計劃審批】區城市更新部門負責對城市更新單元計劃進行審查，審查時應當綜合考慮功能布局、年度規模、產業結構等因素。審查通過的，應當按規定進行公示并報區政府審批。城市更新單元計劃經區政府審批通過后，應當向社會公告。市政府對城市更新單元計劃審批另有規定的，從其規定。
第十八條【更新單元規劃】城市更新單元規劃是城市更新項目實施的直接規劃依據。
城市更新單元規劃應當根據有關技術規范并結合法定圖則等各項控制要求進行編制，應當對城市更新單元的目標定位、更新模式、土地利用、開發建設指標、道路交通、市政工程、城市設計、利益平衡等方面作出具體規定，明確公共配套設施、創新型產業用房、公共租賃住房、安居型商品房和人才住房等配建要求以及無償移交政府的用地范圍、面積。

市、區城市更新主管部門應當加強對城市更新單元規劃編制的指導監督，加強規劃剛性管控，確保城市公共利益的實現。

第十九條【規劃批準程序】城市更新單元規劃由城市更新單元計劃申報主體委托具有相應資質的機構編制，報區城市更新部門審查，經審查通過后形成城市更新單元規劃草案，城市更新單元規劃草案報送審批前，區城市更新部門應當組織公示，公示時間不得少于30日。

城市更新單元規劃草案符合法定圖則強制性內容的，由區政府批準；未制定法定圖則或者涉及對法定圖則強制性內容進行調整的，由區政府報市政府或者其授權機構批準。
城市更新單元規劃獲批準后視為已完成法定圖則相應內容的編制或者修改。

第二十條【規劃修改程序】已批準的城市更新單元規劃，自批準之日起兩年內不允許對其強制性內容進行修改；自批準之日起兩年后對城市更新單元規劃強制性內容進行修改的，由市政府或者其授權機構批準。
對城市更新單元規劃的非強制性內容進行修改的，由區政府批準。
城市更新單元規劃的強制性和非強制性內容由市城市更新部門另行規定。

第二十一條【重點更新單元計劃和規劃審批】區政府可以根據發展需要劃定重點城市更新單元，實施差別化的城市更新策略。重點城市更新單元計劃和規劃經市城市更新部門審查后，由市政府批準。

第三章 拆除重建類城市更新

第二十二條【拆除重建定義】拆除重建是指通過綜合整治方式難以改善或者消除本條例第二條第二款規定的情形，需要拆除全部或者大部分原有建筑物，并按照規劃進行重新建設的活動。

第二十三條【公共保障住房更新單元項目】城市更新專項規劃中的公共保障住房更新單元項目由政府主導實施。其他更新單元項目中配套建設的公共保障住房按照相關規定執行。

第二十四條【協議文本及產權凍結】拆除重建類城市更新項目中，市場主體與物業權利人通過簽訂搬遷安置協議方式形成實施主體的，雙方應當遵循平等、公平的原則簽訂搬遷安置協議。
市城市更新部門應當制定并發布搬遷安置協議示范文本，規范協議生效時間、生效條件、協議有效期、權利義務轉讓、產權凍結期限、禁止加改擴建、違約責任等內容。
市場主體應當將已簽訂的搬遷安置協議報區城市更新部門備案，區城市更新部門負責將備案信息推送區住房建設部門。

搬遷安置協議簽訂后，市場主體可以按約定向不動產登記機構申請預告登記，預告登記的時限由雙方自行約定，但城市更新項目調出城市更新單元計劃的，預告登記自動失效。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，不動產登記機構不予受理不動產轉移、抵押或者變更登記等業務。

第二十五條【搬遷補償標準】城市更新搬遷安置補償采用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，由物業權利人自愿選擇。

歷史違建，以及舊工業區、舊商業辦公區合法建筑的搬遷安置補償標準按照我市房屋征收相關規定確定。
其他情形建筑的搬遷安置補償，由市場主體與物業權利人自行協商確定。
不屬于《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》、《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規定》和《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》處理范圍的違法建筑，原則上不予補償。

第二十六條【舊住宅區搬遷補償標準】舊住宅區的合法建筑采用原地產權置換的，按照套內面積不少于1:1的比例進行補償，產權置換面積因誤差導致不足的，由市場主體按照該項目商品房備案銷售價賠償；超出面積誤差在3%以內的，物業權利人可以不再支付超面積部分的房價；采用異地產權置換的，安置房面積按照與原地產權置換等價值原則進行折算；采用貨幣補償的，貨幣補償標準按照我市房屋征收相關規定確定。安置補償費應當在物業權利人搬離后及時支付。

公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產權置換的，按照套內面積1:1或者建筑面積1:1.2的比例進行補償。
第二十七條【舊住宅更新單元要求】舊住宅區擬申請列入拆除重建類城市更新單元計劃的，建筑物建成年限應當在20年以上，且滿足下列條件之一：

（一）需落實規劃的重大城市基礎設施、公共服務設施；

（二）年久失修或者經維修后仍無法滿足使用要求，或者存在嚴重安全隱患危及業主、物業使用人以及公共安全，只能通過拆除重建方式解決；

（三）使用功能不齊全，配套設施不完善，經評估后亟需拆除重建的。
對于建成年限不足20年的合法舊住宅區，經鑒定危房等級為D級的，按照本條例規定的程序經區政府批準后可以納入拆除重建類城市更新單元計劃。

第二十八條【舊住宅區咨詢委員會】區政府負責設立城市更新咨詢委員會（以下簡稱咨詢委員會），作為合法舊住宅區拆除重建必要性的咨詢機構。咨詢委員會由1名主任委員和18名委員組成，主任委員由各區政府分管城市更新的區領導擔任，委員包括公務委員和專家委員，其中，公務委員在市城市更新部門和區政府相關主管部門中產生，不超過8名。

市城市更新部門負責組建舊住宅區城市更新咨詢專家庫，專家庫由土地、規劃、建筑、交通、市政、設計、地理、環保、估價、測量、經濟、法律等領域的專家組成。專家委員應當從專家庫中隨機抽取。
    區城市更新部門應當在受理街道辦事處的計劃申報后、作出審查結論前，組織召開城市更新咨詢委員會會議。會議由主任委員負責召集，與會人數不少于15名時，會議方為有效。咨詢委員會會議形成的咨詢意見，應當獲得參加會議人數4/5以上多數通過。咨詢意見認為舊住宅區項目具有拆除重建必要的，區城市更新部門方可將城市更新單元計劃報請區政府審批，區政府參考咨詢意見作出審批決定。

第二十九條【舊住宅區市場主體選定】對于合法舊住宅區城市更新項目，區政府應當在城市更新單元規劃批準后，組織制定搬遷安置指導方案和市場主體公開選擇方案，經專有部分占建筑物總面積95%以上的物業權利人同意后，公開選擇市場主體，由選定的市場主體與所有物業權利人簽訂搬遷安置協議。選定的市場主體應當應當符合國家房地產開發企業資質管理的相關規定，與城市更新規模、項目定位相適應，并具有良好的社會信用。可以采用業主票決等公開、公平、公正的方式確定市場主體。

第三十條【市場主體變更監管】更新項目實施過程中，市場主體擬發生改變的，應當按照本條例第十六條第一款的規定，重新征集物業權利人的更新意愿，并在理清經濟利益關系后將變更情況報區更新主管部門備案。區更新主管部門負責對更新意愿達成情況和變更后市場主體的資質要求等內容進行核實。

第三十一條【搬遷難訴前救濟途徑】對于合法舊住宅區城市更新項目，自市場主體選定之日起12個月內簽訂搬遷安置協議的專有部分占建筑物總面積未達95%時，該項目調出城市更新單元計劃；12個月內已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低于95%時，市場主體按照本條例第二十六條規定的搬遷補償標準與未簽約業主進行充分協商，協商不成的，可以向項目所在地的區政府申請行政調解，區政府也可以主動調解。

第三十二條【個別征收模式】當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低于95%且符合房屋征收相關規定的，市、區政府可以依法對未簽約部分房屋實施個別征收。對征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。
政府實施個別征收的，按照套內面積1:1置換或者進行貨幣補償確定征收標準。政府實施個別征收取得的物業權利，在不低于原有搬遷補償標準的基礎上，由政府相關部門與市場主體重新協商簽訂補償方案。

第三十三條【舊工業區、舊商業辦公區和城中村的解決機制】合法舊工業區、舊商業辦公區申請納入拆除重建類城市更新單元計劃的，建筑物建成年限原則上不得少于15年。建筑物建成年限達到15年并且符合本條例第二十七條第二款規定的條件，或者建成年限雖未滿15年，但經鑒定危房等級為D級，經區政府批準納入拆除重建類城市更新單元計劃的，可以參照本條例第三十一條、第三十二條的規定執行。
城中村拆除重建類城市更新項目中已處理確認的歷史違建，經協商、行政調解后仍無法達成搬遷安置協議的，可以參照本條例第三十二條的規定執行。

第三十四條【實施主體確認】拆除重建類城市更新單元規劃經批準后，所有物業權利人通過簽訂搬遷安置協議、房地產作價入股、房地產收購等方式將房地產的相關權益轉移到同一主體后，形成單一主體。
屬于城中村拆除重建類更新項目的，除按照本條第一款形成單一主體的方式外，原農村集體經濟組織繼受單位可以與公開選擇的單一市場主體合作實施城市更新，也可以自行實施。
城市更新項目拆除范圍內單一主體或者合作實施的雙方主體，應當向區城市更新部門申請實施主體資格確認。

第三十五條【項目監管協議】區城市更新部門應當與實施主體簽訂項目實施監管協議，明確以下內容：

（一）實施主體按照城市更新單元規劃要求應當履行的無償移交用地和配建公共設施、創新型產業用房、公共租賃住房、安居型商品房和人才住房等義務，以及前述公共配建設施的相應接收部門；

（二）實施主體按照搬遷安置協議應當履行的義務；

（三）城市更新項目實施進度安排及完成時限；

（四）設立資金監管賬戶或者其他監管措施；

（五）違約責任；

（六）雙方約定的其他事項。

涉及產業項目的，實施主體還應當與區產業主管部門簽訂產業發展監管協議，明確監管要求，并將產業發展監管協議作為土地使用權出讓合同附件。

第三十六條【建筑物拆除、產權注銷】除基于公共利益需提前向政府無償移交用地且經區政府同意拆除該用地上的建筑物的情形外，城市更新單元拆除范圍內的建筑物應當在區城市更新部門與實施主體簽訂項目實施監管協議后，方可按規定拆除。實施主體應當在拆除施工15日前，向區住房建設部門辦理備案手續。
建筑物拆除后，物業權利人或者其委托的實施主體應當依法辦理原物業權利人建設用地使用權及房屋所有權注銷登記手續。

第三十七條【土地出讓】建設用地使用權及房屋所有權注銷登記完成后，實施主體應當先按照規劃要求向政府無償移交用地，再申請以協議方式取得土地使用權并簽訂土地使用權出讓合同，項目拆除范圍內的原土地使用權自動終止，出讓后的土地使用權期限重新起算。

土地使用權出讓合同應當明確城市更新單元規劃和項目實施監管協議的相關內容。

拆除范圍內土地涉及未完善征轉地補償手續用地的，由原農村集體經濟組織繼受單位自行理清經濟關系后與政府簽訂土地征轉用手續的協議，政府不再另行補償。

第三十八條【產權登記】原物業權利人選擇產權置換的，置換物業可以按照經區城市更新部門備案的搬遷安置協議約定，登記至被搬遷人名下，依法免征契稅。

第四章 綜合整治類城市更新

第三十九條【綜合整治定義】綜合整治類城市更新是指在維持現狀建設格局基本不變的前提下，對城市建成區實施修繕、加建、改建、擴建、局部拆建或者功能改變中的一種或者多種措施的活動。

第四十條【整治內容】綜合整治類城市更新主要包括下列內容：

（一）修繕建筑物外觀；

（二）加建電梯、連廊、樓梯和遮蔽通道等輔助性設施；

（三）完善道路交通、給排水、供電、燃氣、消防、綠化、垃圾清運、通信等公共服務設施；

（四）保護、活化利用不可移動文物或者歷史建筑、歷史風貌區；

（五）改變建筑物功能；

（六）其他加建、改建、擴建或者局部拆建行為。

第四十一條【綜合整治要求】實施綜合整治類城市更新不得影響原有建筑物主體結構和消防安全，不得改變土地規劃用途，涉及加建、改建、擴建、局部拆建的，所在區域須未列入土地整備計劃、拆除重建類城市更新單元計劃，建筑物建成年限、拆除的用地面積和建筑面積比例須符合市政府相關要求。

第四十二條【參照執行】綜合整治項目涉及加建、改建、擴建、局部拆建等活動的，應當按照本條例第六條第二款規定的流程實施，實施主體確認、建筑物拆除和產權注銷、項目監管、土地出讓等環節參照拆除重建相關規定執行。

第四十三條【簡易程序】舊工業區出于消除安全隱患、完善產業及配套功能、改善空間環境品質等目的開展綜合整治，增加面積不超過現狀建筑面積15%的電梯、連廊、樓梯、配電房等輔助性公用設施，可以簡化相應程序。具體程序由市政府另行制定。

第四十四條【城中村綜合整治】市城市更新部門負責組織劃定城中村綜合整治分區范圍。位于綜合整治分區范圍的城中村，原則上不允許開展以拆除重建為主的城市更新活動。
位于城中村的現狀居住片區和商業辦公區，可由區政府組織開展完善建筑功能、增加輔助性公用設施等活動，確需局部拆建的，由區政府按照本條例第六條第二款規定的流程組織實施。取得合法產權的舊工業區可以按照本條例第四十六條的規定進行加建、改建、擴建或者局部拆建。

第四十五條【舊住宅區和舊商業辦公區綜合整治】對配套設施不完善或者部分結構相對較好但建筑和環境設施標準較低的合法舊住宅區和舊商業辦公區，可以結合街區特點開展綜合整治，采取整飾建筑外觀、加建電梯、設置連廊、增設停車位等措施，消除安全隱患，改善環境品質。
實施前款所列綜合整治措施的，可以按規定啟用物業專項維修資金。

第四十六條【舊工業區綜合整治】鼓勵合法舊工業區開展融合加建、改建、擴建、局部拆建等方式的綜合整治。合法舊工業區開展綜合整治的，應當符合我市產業發展導向，并按要求向政府無償移交一定比例的用地、用房。
合法舊工業區綜合整治引入物業權利人之外的市場主體實施的，市場主體被確認為實施主體后，區城市更新部門可與實施主體簽訂協議對原土地使用權內容進行補充約定；實施主體資格條件、新增面積的產業類型等應當符合相關產業政策。

第五章 保障和監督

第四十七條【資金保障】市、區城市更新部門應當將城市更新工作經費納入部門預算管理，市、區財政部門按照規定統籌保障有關資金需求。

第四十八條【收費減免】城市更新項目依法免收各項行政事業性收費。

第四十九條【歷史文脈保護激勵機制】鼓勵城市更新實施主體參與歷史建筑、歷史風貌區的保護、修繕和活化利用。對于城市更新范圍內保留的列入市政府公布的歷史建筑、歷史風貌區名錄或者屬于主管部門認定為有保留價值的歷史建筑、歷史風貌區，由實施主體承擔修繕整治和后續維護責任的，可以通過容積率轉移或者獎勵等方式予以激勵。

第五十條【完善用地手續】對于經批準納入城市更新單元計劃的城市更新項目，城市更新區域內用地手續不完善的建成區，應當遵循尊重歷史、公平合理、利益共享的原則，按照市政府有關規定進行處置后完善用地手續。

第五十一條【土壤環境質量狀況調查】城市更新后用地功能規劃為居住用地、商業服務業用地、公共管理與公共服務用地或者新型產業用地的，實施主體應當對建設用地開展土壤污染狀況調查，調查后按照土壤污染防治規定滿足使用要求并且未列入建設用地土壤污染風險管控和修復名錄的，方可向政府無償移交土地和申請辦理用地審批手續。

第五十二條【禁止加改擴建】城市更新單元計劃經批準后，由區政府發布公告，禁止在城市更新單元范圍內擅自加建、改建、擴建、裝修房屋，禁止改變房屋和土地用途。違反規定的，依照《深圳經濟特區規劃土地監察條例》等規定處理。

第五十三條【置換房屋保留】城市更新項目以產權置換方式進行補償的，實施主體在辦理房地產銷售時，應當向區住房建設部門告知用以產權置換房屋的數量、面積和位置。區住房建設部門根據實施主體的報告以及經備案的搬遷安置協議將用以產權置換的房屋預先保留，不予批準銷售。

第五十四條【禁止配建用房擅自銷售、抵押】城市更新項目配建的創新型產業用房、公共租賃住房、安居型商品房和人才住房等，實施主體不得擅自銷售或者抵押。
實施主體未按照要求完成創新型產業用房、公共租賃住房、安居型商品房和人才住房等配建的，不予規劃驗收。

第五十五條【項目實施監督】市、區主管部門應加強對城市更新項目的實施監督。在項目申請房地產預售、規劃驗收時，主管部門應當對項目搬遷補償安置方案和項目實施監管協議的履行情況予以監督。

第六章 法律責任

第五十六條【行政責任】行政機關及其工作人員在城市更新單元計劃、土地信息核查、規劃編制與審批以及城市更新項目指導、監督、管理等工作中存在違法違紀行為的，依法依規追究責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。

第五十七條【城中村更新罰則】市場主體違反本條例第十六條第二款規定，與未經核查確認的物業權利人簽訂搬遷安置協議的，由區城市更新部門給予警告，并責令限期改正;逾期不改正的，處50萬元以上100萬元以下罰款。

第五十八條【舊住宅區更新罰則】其他單位和個人違反本條例第十五條第五項規定，擅自在舊住宅區開展現狀調研、意愿征集等城市更新單元計劃申報前期工作的，區城市更新部門應當責令限期改正；逾期不改正的，處200萬元以上300萬元以下罰款；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。

第五十九條【違法拆除罰則】拆除建筑物之前未按照要求進行備案的，由區住房建設部門責令限期改正，并按拆除部分建筑面積每平方米處以2000元罰款，未按要求備案造成損失的，依法承擔賠償責任；情節嚴重的，責令停業整頓，降低資質等級；造成重大安全事故，構成犯罪的，對直接責任人員，依法追究刑事責任。

第六十條【違法銷售、抵押罰則】違反本條例第五十三條、第五十四條規定銷售、抵押置換房屋或者配建用房的，由住房建設部門責令停止違法行為，沒收部分或者全部保證金，沒收違法所得，可以并處已銷售商品房價款30%以上50%以下的罰款。

第六十一條【市場主體責任】有關單位和個人在開展城市更新意愿征集、城市更新單元計劃申報、城市更新單元規劃編制、簽訂搬遷安置協議等城市更新工作中，有欺詐、脅迫、侵害個人隱私、偽造或者變造文件、傳播虛假信息等行為的，禁止五年內參與城市更新活動，相關部門應當及時查處，責令改正，并納入誠信檔案管理，涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。

第七章 附則

第六十二條【指引條款】城市更新涉及國家安全事項管理的，從其規定。

第六十三條【名詞解釋】本條例中下列用語的含義：

（一）城市建成區包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村和舊屋村等類型；

（二）合法是指已取得不動產權利證書或者其他合法來源證明；

（三）歷史建筑是指建成年限三十年以上，反映深圳城市建設歷史和文化傳統，具有時代特征和地域特色，或者建成年限不足三十年，但在深圳經濟特區改革開放史上具有重要意義，且未經公布為文物保護單位，也未登記為不可移動文物的建（構）筑物；

（四）歷史風貌區是指傳統建筑風貌格局基本完整，具備歷史街巷和歷史環境要素真實性，與重要歷史名人和重大歷史事件密切相關，體現了傳統文化思想、民系特色、地域特征或者時代風格并且未經公布為歷史文化街區的地區。

第六十四條【參照執行】本條例實施之前，城市更新單元計劃已經批準的舊住宅區城市更新項目，簽訂搬遷安置協議的專有部分占建筑物總面積比例不低于95%的，可以參照本條例第三十二條規定執行。

第六十五條【施行日期】 本條例自 年 月 日起施行。